במעמד החתימה על הסכם המכר - כל אחד מהצדדים נוטל על עצמו התחייבויות שהפרתן עשויה להיחשב להפרה יסודית ושהצד המפר יחויב לשלם בגינה פיצויים בסך עשרת ואף מאות אלפי ש"ח. 

המסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי המכר מטילה על המוכר חובת גילוי רחבה ביחס לכל מידע שהוא יודע, שהיה עליו לדעת ושהיה משפיע על רצונו של המוכר להיקשר עמו בהסכם המכר.

אלא, שמרבית המוכרים אינם מודעים למכלול הפרטים הנוגעים לעסקה, אינם יודעים אילו בדיקות עליהם לבצע וכיצד ניתן לבצען. לכן, הם מסתמכים ובצדק על עורך הדין מטעמם.

במרבית המקרים, המתווך מתוגמל רק לאחר שהסכם המכר נחתם, ועל סביר להניח שהוא לא יעביר עסקאות לבעל מקצוע בררן שעבודתו היסודית תעכב או תבטל את החתימה על הסכם המכר. 

התנהלות זו, עשויה לצור ניגוד אינטרסים שתפגע בזכויותיו של המוכר ובהסתמכותו הלגיטימית שכלל הבדיקות הרלוונטיות תבוצענה ושהוא לא יצטרך להתמודד בעתיד עם טענות הנוגעות להפרת הסכם מכר

https://www.kfirhy-law.com/post/agent-recommendation

האם לקחת עורך דין שהמתווך המליץ עליו

בעיות רטיבות נמנות על הליקויים החמורים ביותר בבתים משותפים ודירות. זאת בשל הקושי באיתור המקור לבעיות, היקף העבודות, עלות התיקון, הסיכוי שהן תחזורנה בעתיד ועוד.

תמיד עדיף לפעול בשכנות טובה, לקיים דיאלוג ולהגיע להסכמות בקשר לתיקון הליקויים. אלא שהקשיים הנ"ל לא פעם מעיבים על הרצון הטוב. לכן, חלק לא מבוטל מהחלוקות מגיעות לפתחו של בית המשפט.

בעיות רטיבות - בתים משותפים

כפיר חיון, עורך דין

בעיות רטיבות בבתים משותפים - היבטים פרקטיים בדבר איתור ותיקון בעיות רטיבות

במסגרת סדרת כתבות שעוסקת בבעיות רטיבות בבתים משותפים התייחסנו לבעיה די נפוצה - סירוב של בעל דירה או ועד בית לתיקון ליקויים מדירתו. לא פעם, הסירוב מתגבש לאחר מספר ניסיונות כושלים לתיקון הליקויים, כך שמספר הניסיונות,  עלויות התיקון, אי הנוחות שגרמו העבודות, הטרחה וכו' -נוצרה סרבנות מצד בעל הדירה. בלק מהמקרים, ישנם גם סרבנות שהחלה למן הרגע הראשון. במסגרת הכתבה אנו נדון בנושאים הללו ובדרכי ההתמודדות עמם.

https://www.kfirhy-law.com/question/moisture-questionnaire

בעיות רטיבות בבית משותף

בעיות רטיבות בבית משותף - התמודדות עם שכן שמסרב לתקן ליקויים מדירתו

על פניו, היתר בנייה מהווה אישור מטעם מוסדות התכנון לבצע עבודות בנייה שהן טענות היתר. לעיתים, היתר הבנייה ניתן חרף התנגדותם של חלק מבעלי הדירות או לחילופין גם ללא הסכמה פוזיטיבית מצדם. שאלת ההריסה מטרידה לא מעט בעלי דירות – הן מצד אלו שמעוניינים בהריסת הבנייה והן אלו שמתנגדים לכך.

https://www.kfirhy-law.com/nadlan-1/demolition-permit

בתים משותפים

עושים סדר בבניין: האם שכן יכול לדרוש הריסה של דירה שהורחבה מכח היתר

במאמר פרי עטי אשר עוסק בהרחבה בהתנגדות לתמ"א 38 צוין כי הדרך לאישור פרויקט תעשה בדיוק באותו האופן בו מאשרים הקלה מכח סעיף 149 לחוק התכנון והבניה. מסיבה זו, עומדים לרשותו המתנגד רק 15 יום להגשת התנגדות – אותו פרק הזמן שעומד לרשותם של מתנגדים בהליך של הקלה. 

בדומה לכך, הזכויות מכח תמ"א 38 זהות לאלו שניתנות בהליך של הקלה – כך שבשני המקרים מדובר בזכויות מותנות ולא בזכויות מוקנות. המשמעות היא, שאישור הזכויות הניתנות מכח התמ"א מותנות בשיקול הדעת של הוועדה המקומית אשר יכולה לדחות בקשה להיתר בנייה, לתקנה או לאשרה ללא שינוי.

https://www.kfirhy-law.com/hitnagdut-tama38

התנגדות לתמ"א 38

התנגדות לתמ"א 38 - סיווג זכויות

רישום הערה בתקנון הבית המשותף כי דירת הפנטהאוז נמצאת בקומה האחרונה בבניין:
שלום רב, אתם מאזינים לפינת הנדל"ן של עו"ד כפיר חיון אשר עוסק בתחומי המקרקעין, התחדשות עירונית, תמ"א 38 ותכנון ובניה. הפינה הנוכחית תעסוק בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן ובהחלטת בית המשפט להורות לקבלן להוסיף הערה בתקנון הבית המשותף לפיה דירות הפנטהאוז נמצאות בקומה האחרונה בבניין.

בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל את עתירתם של רוכשי דירות בהמרצת פתיחה שהוגשה בהליך ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018), ובמסגרת זו הורה לחברה  היזמית מצפה בית שמש לרשום הערה מתאימה בתקנון הבית המשותף לפיה דירות הפנטהאוז של הרוכשים נמצאות בקומות האחרונות בבניין.

רוכשי הדירות הגישו את עתירתם משום שהחברה היזמית מכרה את זכויות הבנייה בגג לבעל דירה מהקומות הנמוכות יותר בבניין, ובהמשך – לפי העובדות המפורטות בפסק הדין, החברה אף הגישה לוועדה המקומית תכנית שינויים שעניינה תוספת קומות בנייה. 

אותם רוכשים, אשר התנגדו למהלך של החברה היזמית, הגישו התנגדות לתכנית השינויים אצל מוסדות התכנון הרלוונטיים, ובמקביל עתרו לבית המשפט ודרשו להוציא לחברה צו מניעה לביצוע עסקאות נוגדות עם אותו רוכש דירה, וכן כדי לקבל צו עשה שיבטיח את זכותם לגור בקומה האחרונה בבניין באמצעות רישום הערה בתקנון הבית המשותף לפיה דירתם נמצאת בקומה האחרונה בבניין.

באותו הפרויקט, דירות הפנטהאוז נבנו ללא חדר על הגג ומבלי שחלקים מהגג הוצמדו לדירתם כמרפסת, אלא כדירות רגילות ויוקרתיות ככול הנראה אשר נמצאות בקומה האחרונה בבניין. 

בהסכמי המכר שנחתמו עם רוכשי הדירות צוין מספר פעמים כי דירותיהם תהיינה בקומה האחרונה בבניין, אך במקומות אחרים צוין כי החברה רשאית להוציא חלקים מהרכוש המשותף, למכור את זכויות הבנייה ולבצע שינויים תכנוניים למעט הגדלת מספר הקומות.

בנוסף, בהסכם המכר נקבע כי הוראות המפרט הטכני תגברנה על הוראותיו, ולכן העובדה שצוינו במפרט 4 קומות במקום 3 שנבנו בפועל – הייתה בשביל החברה קרדום לחפור בו עבור ביטול התחייבותה המהותית כלפי רוכשי הדירות, כלומר התחייבותה החוזית שלא תתווספנה קומות נוספות לבניין.

באותו המקרה, בית המשפט קבע מספר הקומות במפרט הטכני צוינו באותיות קטנות, וממילא אי אפשר לבטל את הסכמת הצדדים, אשר חזרה על עצמה פעמים רבות בהסכם המכר לפיה דירות הפנטהאוז תהיינה הקומות האחרונות בבניין אל מול האותיות הקטנות של המפרט הטכני. 

עוד נקבע, כי אותו חלק במפרט הטכני התייחס לתכנון המאושר של הבניין, כלומר למצב הקיים במועד חתימת ההסכם ולא לתכנון העתידי. 

חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כאשר במקרה של רכישת דירה מקבלן רישום זכויותיהם של הרוכשים מתבצע בדרך כלל עם רישום הבית המשותף. לאחר רישום הבית המשותף תוקפו של החוזה חדל מלהתקיים בכל הקשור להסדרת החובות והזכויות בין בעלי הדירות בבניין. את מקומו של החוזה תופסים מסמכי הבית המשותף אשר כוללים צו רישום, תקנון ותשריט. 

התקנון הוא מסמך יסוד אשר מסדיר את החובות והזכויות של בעלי הדירות בבית המשותף, את דרך ניהולו של הבניין וכיצד יתוחזק הרכוש המשותף. בעלי הדירות יכולים לבחור להחיל על הבניין את התקנון המצוי שמוסדר בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין או לקבוע הוראות מיוחדות בתקנון מוסכם שייערך על ידם. שינוי התקנון חייב לעמוד בתנאים שנקבעו בהוראות הדין ובתקנון עצמו. 

בשל חשיבותו של התקנון, ועל מנת שזכויותיהם של רוכשי הדירות לא תפגענה, מצופה מהיזם שהרישום של התקנון ישקף ככול הניתן את תוכנם של הסכמי המכר. מסיבה זו, ולצורך מניעת פגיעה בזכויותיהם של אותם רוכשים בית המשפט חייב את היזם לרשום הערה שתמנע בעתיד תוספת זכויות בנייה.

לסיכום, המקרה שנדון בפסק הדין בעניין ביטן מלמד אותנו שהסדרת זכויותיו של רוכש הדירה בהסכם המכר אינה מספיקה, שכן לעיתים חל הצורך לדאוג שזכויות מסוימות – בעיקר כאלו בעלות משמעות כלכלית – תרשמנה במסמכי הבית המשותף.

אם נתקלתם במקרה דומה או שיש לכם שאלה בנושאים הקשורים לנדל"ן אתם מוזמנים לפנות ולקבל ייעוץ משפטי.

https://www.kfirhy-law.com/single-post/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%A4%D7%A0%D7%98%D7%94%D7%90%D7%95%D7%96

רכישת דירה מקבלן ורישום זכויותיהם של רוכשי הדירות

בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

שלום רב, אתם מאזינים לפינת הנדל"ן עם עו"ד כפיר חיון. פינתנו עוסקת בתחומי המקרקעין, התחדשות עירונית, תמ"א 38 ותכנון ובניה. היום נדבר על הסכמי מכר לרכישת דירה בעסקאות יד 2, תוך התמקדות ספציפית במשמעות של חתימה על זכרון דברים – חתימה אשר עלולה לצור הסכם מכר מחייב והתחייבויות כלכליות בסך עשרות ואף מאות אלפי ₪ לכל אחד מהצדדים.

האם צריך או כדאי לחתום על זיכרון דברים לאחר שמצאנו דירה שמתאימה למטרותינו או לאחר שלחצנו יד עם רוכשים שהשאירו אצלנו רושם חיובי. רוב עו"ד, וגם אני מבניהם, ימליצו לכם להימנע מחתימה על זכרון דברים בתוקף. 

כך למשל, מנקודת המבט של הרוכשים, זה לא סביר להניח שלאחר ביקור קצר בנכס הם יחתמו על מסמך שעלול לצור הסכם מחייב, ישלמו מקדמה שמגיעה לעתים לעשרות אלפי ₪, וכל זאת מבלי שהם ביצעו את בדיקות מינימלאיות בנוגע לנכס. 

באופן דומה, גם המוכרים לא יודעים תמיד מה מצבו של הנכס, אילו פרטים הם חייבים למסור לרוכשים ביחס למצבה של הדירה והאם הם יתקלו לאחר החתימה בגרירת רגליים מצד הקונים שעלולה לעכב את מכירת הדירה במספר חודשים

אז ככה, מהו זכרון דברים וכיצד ניתן לצור מכוחו הסכם מחייב?
זכרון דברים הוא חוזה בכתב אשר מסכם פרטים עקרוניים ובסיסיים בנוגע לעסקה שנמצאת בשלבי התהוות. בדרך כלל, המסמך נחתם כדי להראות רצינות וכדי לקדם את העסקה, ואילו רק במקרים רחוקים הצדדים מתכוונים להתקשר בהסכם מחייב עם הצד השני. 

לפי הלכת רובינאי, שנחשבת למנחה ומחייבת בנושא, די ברשימה צרה של פרטים כמו שמות הצדדים, פרטי הזיהוי של הנכס, קביעת מועד המסירה, התמורה, פריסת תשלומים, חלוקת מסים וכיוצא בזה כדי לצור הסכם מכר מחייב. את יתר הפרטים החסרים שלא נסגרו בזכרון הדברים ניתן להוסיף באמצעות ערוצי ההשלמה שמעוגנים בחוק החוזים. 

למרות שרוב עו"ד ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים, ישנם פסקי דין רבים וכמות לא מבוטלת של מחלוקות שמתבררות בבתי המשפט. כך למשל, בהליך רביב נ' אלפס, בית המשפט נדרש להכריע בקשר לתביעתם של רוכשים אשר שילמו דמי מקדמה בסך של 50,000 ₪ בעת החתימה על זכרון הדברים. 

אולם, לאחר החתימה לא אצה לצדדים הדרך, כך שהמשא ומתן הסתיים ללא תוצאות. לפי העובדות שמתוארות בפסק הדין, המחלוקת העיקרית התמקדה בשאלה מי אחראי לרשום הערת אזהרה או יותר נכון מי צריך להשיג את הסכמת הבעלים לכך המוכרים או הקונים?

ככול הנראה, בנייתו של הנכס הנמכר הושלמה רק לאחרונה על ידי היזם שבנה אותו, ומאז ועד למועד פסק  הדין הרישום לא הושלם. מסיבה זו, מאחר שהיזם רשום כבעלים, היה צורך לקבל את הסכמתו לרישום הערת אזהרה.

מחלוקת נוספת נסובה סביב חריגות בנייה שהיו בנכס, אך נראה כי בסופו של יום הצדדים הצליחו להגיע להסכמה ביחס אליו אשר כללה את הסרתן של החריגות ואת החזרת המצב לקדמותו.

לטענת המוכרים, האחריות לקבלת הסכמתו של היזם לרישום הערת אזהרה חלה על הרוכשים, ובאם הפעולה תתעכב או לא תבוצע התשלומים לא ידחו. לעומתם, הרוכשים הדפו את הניסיון להטיל עליהם את האחריות לקבל את הסכמתו של יזם אלמוני מבחינתם והתנגדו לרעיון כי הם ידרשו לשלם כספים נוספים מבלי שתהיה להם כל בטוחה בעבור התשלומים.

בפסק הדין, בית המשפט ציין כי נקודת המוצא של הצדדים הייתה שנחתם הסכם מחייב, ונראה שהדבר הנכון, אך לנוכח המחלוקת שהתעוררה ביחס לזהות הבעלים ייתכן כי הפרטים שצוינו היו שגויים באופן שיכל לבטל את תוקפו של זכרון הדברים.

לאחר שהמשא ומתן הסתיים ללא תוצאות המוכרים טענו כי הרוכשים הפרו את זכרון הדברים הפרה יסודית, ועל כן הם טענו שעומדת להם זכות לחלט את דמי הרצינות ששולמו. בדיון שנערך תוכנו של זכרון הדברים נבדק, ובתוך שכך נקבע כי הוראותיו לא הטילו את האחריות על מי מהצדדים לרשום הערת אזהרה או להשיג את אישור הבעלים. לכן, אי אפשר לייחס למי מהם הפרה יסודית.

אם כן, תוצאת פסק הדין הייתה שהרוכשים ישיבו את דמי הרצינות וישלמו הוצאות משפט. במאמרים נוספים שהועלו לאתר המשרד תוארו מקרים בהם בתי המשפט חייבו צד שניהל את המשא ומתן בחוסר תום לב בהוצאות משפטיות ובפיצויים בגין הנזקים שנגרמו וזאת על סמך חילופי טיוטות בלבד ומבלי שנחתם מסמך מסוים. לכן, זהירות הצדדים מתבקשת בכל שלב לעסקה.

https://www.kfirhy-law.com/post/%D7%96%D7%9B%D7%A8%D7%95%D7%9F-%D7%93%D7%91%D7%A8%D7%99%D7%9D-%D7%9E%D7%A7%D7%93%D7%9E%D7%94

הסכמי מכר יד 2

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

פודקאסט טנת זכויות בנייה עקב סיווג פרויקט:
שלום רב, אתם מאזינים לפינת הנדל"ן עם עו"ד כפיר חיון. פינתנו עוסקת בתחומי המקרקעין, התחדשת עירונית, תמ"א 38 ותכנון ובניה. היום נדבר על התנגדות לתמ"א 38 וניצול זכויות בנייה.

מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית היא מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. תכנית זו נוצרה משום שלדעת מומחים רבים ישנה סבירות גבוהה לכך שרעידת אדמה תתרחש בשנים הקרובות.

התכנית חולשת על כל שטחה של מדינת ישראל, והיא חלה על כל בניין שלפי הוראות התכנית עומד בתנאים שנקבעו ושלפי הערכת מהנדס הוא טעון חיזוק. 

על מנת לעודד חיזוק מבנים התכנית מעניקה ליזמים ולבעלי דירות תמריצים שיעודדו אותם לזום ולבצע פרויקטים. אולם, בניינים אשר מיועדים להריסה על פי צו או תכנית, יוחרגו  - כך, שהם לא ייהנו מאותם תמריצים והטבות כמו הנחה ואף פטור מהיטל השבחה, זכויות בנייה והקלות. 

אחד מן התמריצים היותר בולטים וחשובים, מתייחס לזכויות בנייה, אשר מאפשרות להרחיב את הדירות הקיימות באמצעות הוספת מרפסת וממ"ד, בעוד שהיזם מקבל יחידות דיור חדשות שבדרך כלל נבנות על גג הבניין ובקומת הקרקע.

בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1, שנקראים גם חיזוק מבנים או עיבוי, ניתן לבנות עד 2.5 קומות מכח התמ"א או לנצל את הזכויות הקיימות מכח התכנית. בפרויקטים של תמ"א 38/2 הריסה ובניה ניתן לנצל גם את הזכויות מכח התמ"א וגם אלו שמוקנות מכח התכניות שחלות על המגרש. בנוסף ניתן לבקש הקלות נוספות, ובכך להגדיל את כמות זכויות הבנייה שמנוצלות.

בערר, דויטש, נדון מקרה די מעניין של פרויקט תמ"א 38. מדובר היה  בבניין שכלל אולם קולנוע וקומה בקרקע מסחרית. התב"ע שחלה על המגרש ייעדה את קומת הקרקע לשימור ואת יתר הקומות להריסה.

היות שמדובר בנכס מסחרי ניתן היה להוסיף מכח התמ"א עוד קומה אחת בלבד אשר לגביה עלתה השאלה האם אותה קומה מתווסת לזכויות הבנייה או שהיא נטמעת בתוכן. היזם שהגיש את הבקשה להיתרה בנייה ציין כי הקומה הראשונה טעונה חיזוק, ובכך דחה את הטענה כי המבנה מיועד להריסה. עם זאת, את חישוב הזכויות הוא ערך לפי פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה – שכן, לגישתו, מבחינה קונסטרוקטיבית וביצועית מדובר בפרויקט של הריסה ובניה.

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אישרה את בקשתו של היזם. 

בערר שהוגש כנגד החלטת הוועדה נטען שאי אפשר להחיל את הוראות התמ"א ולנצל את התמריצים המוענקים מכוחן על מבנה המיועד להריסה עפ"י תכנית. 

לחלופין, מגישי הערר טענו שלא ניתן לנצל זכויות בנייה באופן מצטבר, כלומר להוסיף את הקומה הנוספת מכח התמ"א ואת הקומות מכח התכניות שחלות על המגרש, שכן מדובר בפרויקט חיזוק מבנים ולא הריסה ובניה.

היזם והוועדה המקומית טענו כי ניתן להחיל את הוראות התמ"א משום שהקומה הראשונה שלגביה מבוקש לבצע חיזוק לא מיועדת להריסה, ואת זכויות הבנייה ניתן לנצל במצטבר היות שמבחינה קונסטרוקטיבית הפרויקט מבוצע כהריסה ובניה.

עוד נטען כי היתר הבנייה הוגש לפני שנערך התיקון האחרון לתמ"א 38, כלומר לפני תיקון 3/א, כשבאותו משטר, כך נטען, היה ניתן לנצל זכויות בנייה באופן מצטבר גם בפרויקטים של תמ"א 38/1 חיזוק מבנים. 

ועדת הערר בחנה את טענות הצדדים וקבעה שדי בכך שהקומה הראשונה עוברת חיזוק כדי להחיל את הוראות התמ"א ואת התמריצים הניתנים מכוחה. ביחס לשאלת ניצול זכויות – נערכה סקירה מקיפה לגבי הוראות התכנית והשינויים שחלו בהן החל מהמועד בו אישורה דרך תיקון 3 שהיה בתוקף בעת הגשת הבקשה וכלה בתיקון 3/א – המסקנה שהתקבלה לבסוף הייתה שבכל השנים לא היה ניתן לנצל זכויות במצטבר בפרויקט של עיבוי מבנים.

היות שנקבע כי מדובר בפרויקט חיזוק, ועדת הערר הורתה לוועדה המקומית לדון בבקשה מחדש ולבחון אותה לפי קריטריונים של פרויקט תמ"א 38/1 חיזוק מבנים. במאמר שנכתב בנושא זה  - ניתנה סקירה מקיפה ומעמיקה לפסק הדין – אתם מוזמנים להיכנס, לקרוא את המאמר להתעדכן לגבי החידושים או החידודים שהתקבלו באותה החלטה ולראות כיצד היא מתקשרת להחלטות קודמות.

להלן קישור למאמר:

https://www.kfirhy-law.com/post/%D7%94%D7%A7%D7%98%D7%A0%D7%AA-%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%99%D7%95%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%A2%D7%A7%D7%91-%D7%A9%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%94%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%99%D7%A7%D7%98

התנגדות לתמ"א 38 - שינוי סיווג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

התנגדות לתמ"א 38 - סיווג זכויות בנייה בהתאם לסיווג הפרויקט

פודקאסט: האם יזם יכול להגביל את זכותו של רוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין אי תיקון ליקויי בנייה

שלום רב, אתם מאזינים לפינת הנדל"ן של עו"ד כפיר חיון. פינתנו עוסקת בתחומי המקרקעין, התחדשות עירונית, תמ"א 38 ותכנון ובניה. היום נדבר על יזמים שלא מתקנים ליקויי בנייה, על הוראות חוק המכר דירות והתניות פסולות בהסכם המכר שמצמצמות את זכויותיו של הרוכש.

לפי מחקר שערך הטכניון 100% מהדירות בישראל נמסרות עם ליקויי בנייה, כלומר לפי תוצאות המחקר כל הקבלנים, ללא יוצא מן הכלל, מוסרים דירות עם פגמים. חלק מהמאזינים ירימו גבה לנוכח תוצאות המחקר, אולם הגדרתו הרחבה של המונח "ליקויי בנייה" עשויה להסביר זאת.

ליקויי בנייה מתייחסים לקשת רחבה של גורמים אשר חלקם נכנסים תחת ההגדרה ליקויים קלי ערך או מזעריים ומהצד השני ליקויים ישנם מהותיים ומסכני חיים שהופכים את הדירה ללא ראויה למגורים. 

במסגרת זו, ניתן למצוא ליקויים שכיחים כמו סדקים קלים, כתמי צבע, אריחים פגומים, שיפועים שסוטים במעט ממה שנקבע בתקן ועוד כהנה וכהנה ליקויים קלי ערך. בנוסף, ישנם ליקויים משמעותיים כמו בעיות רטיבות חמורות, כשלי איטום, ליקויים במערכת החשמל שיוצרים סכנה בטיחותית, ליקויים דינמיים שמתפשטים בהעדר טיפול הולם ועוד ליקויים רבים שלא פעם יוצרים מחלוקות באשר להיותה של הדירה ראויה למגורים או לאו.

לפי חוק המכר דירות היזם מחויב לתקן בתוך פרק זמן סביר כל ליקוי, כשל ואי התאמה שניתן לתקנם, ובלבד שהליקויים יתוקנו עד לסוף תקופת הבדק. כל עוד הליקויים לא תוקנו – היזם לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הרוכש. 

הוראות חוק המכר דירות מתוות אמות מידה כלליות בקשר לתיקון ליקויים, אך יחד עם זאת – ברור כי אותו מקבץ כללים מצומצם לא יכול לתת מענה לבעיות הרבות והמגוונות שמתגלות בשוק נדל"ן שמאופיין ב- 100% ליקויי בנייה. לכן, את החסר ניתן להשלים ממקורות חיצוניים.

מסיבה זו, הסכמי המכר כוללים סעיפים רבים אשר נועדו להשלים את החסר ולצור מערכת סדורה של חובות וזכויות בעניין תיקון הליקויים. עם זאת, לא פעם אותם הסכמים שמנוסחים על ידי היזמים כוללים סעיפים שמנוגדים להוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות ושלא פעם מוגדרים על ידי בתי המשפט כתנאי מקפח בחוזה אחיד. 

בהליך ת"א 57435-07-13 שירלי נועה יעקובי נ' אשדר חברה לבניה בעמ (פורסם בנבו, 28/10/2018), נדונה תביעתם של רוכשי דירה שסבלו מנזילת מים שחדרה לתוך דירתם, וזאת לאחר שניסיונות רבים לאיתור המקור ואף לתיקונה של הנזילה לא צלחו. מדובר היה בתביעה שעילתה ובירורה נפרשו על פני שנים רבות.

כך למשל, הנזילה הופיעה כ- 6 שנים לאחר שהדירה נמסרה לתובעים, וכך גם התביעה הוגשה 6 שנים לאחר מכן. פסק הדין בעניין המחלוקת שהתגלעה בין הצדדים ניתן אף הוא כעבור 6 שנים לאחר שהתביעה הוגשה. ועדיין, חרף הזמן הרב שעבר המקור לנזילה לא אותר עד למועד בו ניתן פסק הדין.

לטענת התובעים, חוסר יכולתה של הנתבעת לאתר ולתקן את הנזילה מזכה אותם בקבלת פיצויים בעבור תיקון הליקויים שיבוצעו במקום החברה היזמית, בירידת ערך, עוגמת נפש ועוד מספר פיצויים כאלו ואחרים. 

החברה דחתה את כל דרישותיהם של התובעים לקבלת פיצוי, כאשר התייחסותה לעניין עוגמת הנפש כללה הפניה להוראות הסכם המכר אשר מונעות מהתובעים להגיש תביעה בגין רכיב זה. 

בית המשפט דן בטענות של הצדדים וקבע כי אותה הוראה בהסכם המכר מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד שמונע מהתובעים לדרוש פיצויים שישקפו את כל הנזקים שנגרמו להם. ועל כן, ביחס לרכיב זה, בית המשפט פסק פיצויים בסך של 25,000 ₪, כלומר 25% מסך כל הפיצויים שנפסקו לטובת התובעים במסגרת פסק הדין.

תוצאות פסק הדין מלמדות אותנו שאפשר להתמודד עם יזמים שלא מתקנים ליקויי בנייה ושיש לבחון האם טענותיהם לפטור מתיקון או לתשלום פיצוי אינן מסתמכות על תנאי מקפח בחוזה אחיד או שאינן מנוגדות להוראות חוק המכר דירות. 

לקבלת מידע נוסף על חשיבותן של הוראות חוק המכר דירות ועל כך שסעיפים נוגדים בהסכם המכר נסוגים מפניהם אתם מוזמנים להאזין לפינתנו הקודמת שעסקה באיחור במסירת דירה או להקיש על הקישור למאמר מקיף שדן בנושא.

קישור למאמר בעניין איחור במסירת דירה:

קישור למאמר בעניין אי תיקון ליקויים וצמצום זכויותיו של הרוכש:
https://www.kfirhy-law.com/pitzuyim-hok-hamecher

https://www.kfirhy-law.com/post/%D7%9C%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%99%D7%99-%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%99%D7%94-%D7%95%D7%A2%D7%95%D7%92%D7%9E%D7%AA-%D7%A0%D7%A4%D7%A9

אי תיקון ליקויי בנייה ומניעת זכותו של הרוכש לתבוע פיצויי עוגמת נפש

ליקויי בנייה

פודקאסט: 
שלום רב, אתם מאזינים לתכנית הנדל"ן של משרד עו"ד כפיר חיון אשר עוסק בתחומי המקרקעין, התחדשות עירונית, תמ"א 38 ותכנון ובניה. במאמר הקרוב אנו נעסוק בהתמודדות עם סירוב מצד יזמים לתקן ליקויי בנייה ובנטילת זכות הראשונים שניתנה להם לתיקון הליקויים ולהעברתם לגורם חיצוני.

מתי היזם מאבד את הזכות לתקן ליקויים, והאם ביצוע עבודה רשלנית, מספר ניסיונות כושלים או שימוש בחומרים באיכות ירודה מאפשרים זאת?

רוכשי דירות רבים משלמים ממיטב כספם כדי להיכנס לדירה חדשה שזה עתה בנייתה הושלמה, ממתינים חודשים רבים, בכיליון עיניים, עד שיתקבל טופס 4 לפרויקט אשר יאפשר את כניסתם, רוכשים ריהוט חדש להשלמת חוויית הכניסה– ופתאום כשהם מקבלים את הדירה הם מאוכזבים לגלות ליקויים רבים. לא פעם הליקויים הללו הופכים את הדירה ללא ראויה למגורים.

אכזבתם של הרוכשים רק מתעצמת כאשר הם נאלצים להתמודד עם סירוב של יזם לתקן ליקויים, עם התכחשות לעצם קיומם או לחומרתם עת הם מוצגים כליקויים קוסמטיים וקלי ערך בלבד. במקרים אחרים אותם רוכשים מלינים על ביצוע עבודות חלקיות, סלקטיביות, על כשל בתיקון הליקויים למרות ניסיונות רבים שנעשו לצורך כך – וכמובן על אי נוחות, פגיעה בפרטיות, ועל מטרדי, רעש, אבק, ולכלוך בזמן ביצוע עבודות התיקון.

לכן, עולה השאלה, איך אפשר להתמודד עם יזם שמסרב לתקן ליקויים, שמבצע תיקונים חלקיים וסלקטיביים, שמתכחש לעצם קיומם או כאשר כל ניסיונותיו לא מביאים לפתרון המיוחל שח הבעיה ואף גורמים לנזקים לא מבוטלים?

לפי סעיף 4 לחוק המכר דירות, על סעיפיו הקטנים, היזם מחויב לתקן ליקויים, אי התאמות וכשלים שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק, ואילו הרוכש מחויב לתת ליזם הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הרוכש עד שכל הליקויים יתוקנו. 

אי תיקון הליקויים על ידי היזם לאחר שניתנה לו הזדמנות נאותה מאפשר לטול ממנו את הזכות ולהעבירה לגורם אחר תמורת פיצוי כספי. כוחה העיקרי של פעולה זו נובע מהעלויות הגבוהות שמושתות על היזם בעקבות העברת עבודות התיקון לגורם חיצוני.  

בפסק הדין שניתן בעניינה של התובעת ישראלי, נדונה תביעה לפיצוי כספי שהוגשה על ידי רוכשת דירה כנגד נתבעים שהתרשלו בתיקון ליקויים בדירתה. במסגרת פסק הדין בית המשפט נאלץ להכריע האם בניית הדירה בניגוד לתקן, עם חומרים באיכות ירודה ועם ביצוע עבודות חלקיות שלא הצליחו לתקן את הליקויים מאפשרת לטול את הזכות לתיקונם מהיזם.

לעניין שאלת הרשלנות בית המשפט החיל מבחן תלת שלבי לבירור עוולת הרשלנות שבסופו נקבע כי היה על היזם לצפות שבנייה בניגוד לתקן ובניגוד למקובל בענף הבנייה תצור ליקויים שבעטיים ייגרם אותו הנזק. 

כן נקבע כי ליזם ישנה אחריות מכח חוק המכר דירות, מערך הסכמים מחייבים ומצגים שנוצרו על ידו לפני שהסכם המכר נחתם ובמהלך ביצוע העבודות.

לסיכום, ישנם דרכים להתמודד עם סירוב והתחמקות של יזם מלתקן את הליקויים. דרך אחת היא להעביר את עבודות התיקון לגורם חיצוני, אך ישנן דרכים נוספות שיידונו בתכניות אחרות. עם זאת, חשוב לציין שיש לבצע כל פעולה כזאת בזהירות, במתינות ומבלי שתהא פגיעה בזכויותיכם.

https://www.kfirhy-law.com/post/%D7%A0%D7%98%D7%99%D7%9C%D7%AA-%D7%96%D7%9B%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%AA%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9F-%D7%9E%D7%99%D7%96%D7%9D